中國消費(fèi)者報(bào)報(bào)道(姜馨)業(yè)主委員會(huì)如何維護(hù)業(yè)主正當(dāng)權(quán)益?小區(qū)物業(yè)費(fèi)怎么定價(jià)才合理?誰來監(jiān)督公共維修基金的使用?近日，北京市物權(quán)法學(xué)研究會(huì)等機(jī)構(gòu)聯(lián)合召開《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例(草案)(征求意見稿)》(以下簡稱條例草案)研討會(huì)，與會(huì)法律和業(yè)界人士對(duì)條例草案的框架設(shè)計(jì)、物業(yè)管理內(nèi)容、業(yè)主權(quán)利與義務(wù)等提出了看法和意見。

據(jù)悉，北京市住建委起草了條例草案及說明，于10月22日起就條例草案公開征求意見，將于11月21日截止。條例草案共8章100條，包括總則、物業(yè)管理區(qū)域、前期物業(yè)、業(yè)主及業(yè)主組織和物業(yè)管理委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)、物業(yè)的使用與維護(hù)、法律責(zé)任和附則。

賦予業(yè)委會(huì)更多權(quán)利

條例草案規(guī)定，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付業(yè)主的專有部分達(dá)到建筑物總面積50%以上的，5%以上的業(yè)主、專有部分占建筑物總面積5%以上的業(yè)主或者建設(shè)單位可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會(huì)的申請(qǐng)。居(村)民委員會(huì)也可以組織達(dá)到前述條件的業(yè)主或者建設(shè)單位提出成立業(yè)主大會(huì)的申請(qǐng)。

對(duì)于“專有部門”，北京市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)法務(wù)部主任劉立華指出，其概念沒問題，但是實(shí)際操作中應(yīng)理解為不包括公攤面積的套內(nèi)建筑面積，現(xiàn)在房產(chǎn)證上記載的是使用面積，這往往造成實(shí)際情況中兩者銜接不對(duì)等。所以要具體明確“專有部分”在實(shí)踐中如何認(rèn)定和計(jì)算。

參會(huì)的部分業(yè)界人士認(rèn)為，成立業(yè)主大會(huì)更多體現(xiàn)的是業(yè)主自治權(quán)，所以關(guān)于申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)還是應(yīng)以業(yè)主申請(qǐng)為前提。居委會(huì)應(yīng)該是以協(xié)調(diào)為主，而不是組織為主。

關(guān)于業(yè)主自治，首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)法學(xué)院教授翟業(yè)虎指出，業(yè)主委員會(huì)是經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下、經(jīng)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，由業(yè)主代表組成的代表業(yè)主利益、監(jiān)督物業(yè)管理公司工作和廣大業(yè)主履行業(yè)主公約的民間性組織。由于法律沒有賦予業(yè)主委員會(huì)應(yīng)有的民事法律地位，發(fā)生物業(yè)糾紛時(shí)，時(shí)常出現(xiàn)業(yè)主維權(quán)難。業(yè)主委員會(huì)身份的問題，導(dǎo)致其在行使管理職責(zé)上存在障礙。

“小區(qū)議事規(guī)則和管理公約是小區(qū)自治的基本綱領(lǐng)，只要其內(nèi)容不違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，均應(yīng)受到保護(hù)，應(yīng)給予業(yè)委會(huì)法人或非法人組織主體地位�！钡詷I(yè)虎建議，應(yīng)從法律上賦予業(yè)委會(huì)更多的權(quán)利和義務(wù)。他還建議，成立物業(yè)仲裁庭，當(dāng)業(yè)主、物業(yè)公司和行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)生糾紛時(shí)，試行“一裁終局”制。

對(duì)于不具備成立業(yè)主大會(huì)條件的，或因各種原因未成立的小區(qū)，條例草案規(guī)定，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)組建物業(yè)管理委員會(huì)，組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項(xiàng)。

部分業(yè)界人士認(rèn)為，這條規(guī)定將更多的職責(zé)歸于街道辦事處，但是目前街道辦事處的工作人員缺少，任務(wù)很難較好執(zhí)行。同時(shí)，如果由街道辦事處負(fù)責(zé)組建物業(yè)管理委員會(huì)，會(huì)降低業(yè)主的自主參與意識(shí)。

物業(yè)費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)

條例草案規(guī)定，市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)發(fā)布住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目清單，明確服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)內(nèi)容。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)監(jiān)測并定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目成本信息和計(jì)價(jià)規(guī)則，供業(yè)主和物業(yè)管理人在協(xié)商物業(yè)服務(wù)費(fèi)用時(shí)參考。物業(yè)服務(wù)費(fèi)按照規(guī)定納入政府定價(jià)目錄的，由市發(fā)展和改革委員會(huì)同市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門根據(jù)情況予以調(diào)整。

北京市盛廷律師事務(wù)所主任律師畢文強(qiáng)提出，根據(jù)2004年實(shí)施的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的規(guī)定，北京的住宅小區(qū)物業(yè)費(fèi)大多實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，優(yōu)點(diǎn)是能確保物業(yè)收費(fèi)價(jià)格穩(wěn)定，但凸顯出的問題是，物業(yè)收費(fèi)與市場變化逐步疏離，物業(yè)管理成本上漲，物業(yè)費(fèi)未漲，進(jìn)而出現(xiàn)了“物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降——業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)——居住品質(zhì)惡化”怪圈。

畢文強(qiáng)建議，物業(yè)費(fèi)與市場變化動(dòng)態(tài)密切相關(guān)，才能確保物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，繼而減少物業(yè)管理矛盾，但物業(yè)費(fèi)動(dòng)態(tài)調(diào)整不是隨意調(diào)整，定價(jià)協(xié)調(diào)機(jī)制也應(yīng)秉持“降低業(yè)主組織決議成本”的原則。

細(xì)化專項(xiàng)維修資金追繳

條例草案規(guī)定，專項(xiàng)維修資金余額不足首期籌集金額30%的，業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知、督促業(yè)主按照屆時(shí)適用的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)足專項(xiàng)維修資金。業(yè)主申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記或者抵押登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提供已足額交納專項(xiàng)維修資金的相關(guān)憑證。

關(guān)于專項(xiàng)維修資金的管理與監(jiān)督，北京市部分街道辦工作人員提出，業(yè)主不積極繳納公共維修基金，收繳難度較大并不鮮見，建議細(xì)化條例中關(guān)于公共維修基金“追繳”措施的規(guī)定。此外，街道辦工作人員提到，當(dāng)小區(qū)公共設(shè)施損壞需要?jiǎng)佑霉�共維修基金修繕時(shí)，小區(qū)業(yè)主意見時(shí)常出現(xiàn)分歧，有人認(rèn)為該用這筆錢，而有人認(rèn)為不該動(dòng)。業(yè)主意見征求難，公共維修基金遲遲無法啟用，建議引進(jìn)第三方機(jī)構(gòu)，界定和監(jiān)督是否確實(shí)可動(dòng)用公共維修基金。

有業(yè)界人士建議，增加關(guān)于專項(xiàng)保險(xiǎn)的安排，專項(xiàng)保險(xiǎn)是指除了財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)、第三者責(zé)任險(xiǎn)和雇主責(zé)任險(xiǎn)之外的電梯保險(xiǎn)、火災(zāi)保險(xiǎn)等。隨著建筑物物理年限的延長，各種風(fēng)險(xiǎn)因素都在加大加重，現(xiàn)實(shí)中有非常多的案例，教訓(xùn)慘痛，所以應(yīng)當(dāng)強(qiáng)制安排保險(xiǎn)來應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)。